Wegwijs worden in de Spaanse onroerendgoedbelasting voor niet-ingezetenen

Spanje heeft een robuust belastingstelsel voor niet-ingezeten buitenlanders, voornamelijk dankzij de aantrekkelijke vastgoedmarkt en de bloeiende vastgoedsector . De levendige toeristische sector en de vraag naar vakantiehuizen maken Spanje een gewilde locatie voor vastgoedinvesteringen. Dit resulteert in aanzienlijke belastinginkomsten uit zowel vastgoedtransacties als het voortdurende bezit van onroerend goed.

Veel expats vinden Spanje een aantrekkelijke plek om te investeren en te wonen vanwege het gunstige klimaat, de rijke cultuur en de bloeiende vastgoedmarkt. De verblijfsmogelijkheden maken de aankoop van een woning bovendien een aantrekkelijke optie. Niet-ingezetenen moeten de specifieke belastingregels begrijpen die op hen van toepassing zijn, waaronder onroerendgoedbelasting en eventuele vrijstellingen, evenals de voordelen en verplichtingen die daaraan verbonden zijn. Spanje heeft specifieke belastingverdragen met verschillende landen om dubbele belasting te voorkomen en investeerders meer duidelijkheid en bescherming te bieden.

Buitenlanders die niet in Spanje wonen, zijn belastingplichtig over hun inkomsten uit Spanje. Echtparen die niet in Spanje wonen, kunnen hun inkomstenbelastingaangifte gezamenlijk of afzonderlijk indienen. Voor echtparen die onder de gemeenschap van goederen zijn getrouwd, worden hun inkomsten, vermogenswinsten en bijbehorende aftrekposten gelijkelijk verdeeld, ongeacht of ze gezamenlijk of afzonderlijk aangifte doen. Voor echtparen die onder de scheiding van goederen zijn getrouwd, worden hun inkomsten, vermogenswinsten en bijbehorende aftrekposten uitsluitend toegewezen aan de persoon die het inkomen verdient.

Inkomstenbelasting (IRPF)

Inkomen wordt onderverdeeld in de volgende basiscategorieën:

1. Inkomen uit arbeid

2. Inkomsten uit roerend kapitaal

3. Inkomsten uit onroerend goed

4. Bedrijfsinkomen

5. Kapitaalwinsten

6. Fictief inkomen (zoals inkomen uit andere woningen dan de primaire woning van de belastingplichtige): Inkomen verdiend door niet-ingezetenen wordt over het algemeen belast tegen een vast tarief van 24%; voor alle inwoners van de EU en de EER bedraagt dit tarief echter 19% indien er sprake is van een effectieve uitwisseling van belastinginformatie.

Huurinkomstenbelasting

Inkomsten uit onroerend goed worden in de Spaanse belastingwetgeving aangemerkt als beleggingsinkomsten. Niet-ingezeten buitenlanders (EU/EER) die een woning kopen en huurinkomsten genereren, worden in 2022 en 2023 belast met een vast tarief van 19% over de bruto-inkomsten. Deze belasting wordt ingehouden door de huurder. Kosten die inkomsten genereren, zijn aftrekbaar als u inwoner bent van een EU/EER-land.

Spanje blinkt uit in bestuur en zorgt ervoor dat vastgoedtransacties nauwgezet worden gereguleerd. De effectieve administratie en handhaving van het belastingbeleid garanderen dat zowel ingezetenen als niet-ingezetenen aan hun financiële verplichtingen voldoen. Dit voorkomt tevens belastingontduiking en waarborgt de integriteit van het belastingstelsel.

Fictieve inkomstenbelasting

Buitenlanders die niet in Spanje wonen, moeten 2% belasting betalen over de kadastrale waarde van onverhuurd stedelijk vastgoed. Indien de waarde van het vastgoed na 1 januari 1994 is vastgesteld, bedraagt het toepasselijke fictieve inkomstenbelastingtarief 1,1%.

Lokale inkomstenbelasting/inkomstenbelastingtoeslag

Daarnaast moeten niet-ingezetenen een jaarlijkse registratievergoeding betalen aan de Kamer van Koophandel, Industrie en Scheepvaart. De toeslag wordt geheven tegen progressieve tarieven van 0,75% (voor inkomsten tot € 60.101,21) tot 0,01% (voor inkomsten boven € 24.040.484,18). De toeslag is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Bij transacties met betrekking tot btw-vrijgestelde onroerende goederen kunnen kopers overdrachtsbelasting (PTT) verschuldigd zijn, die varieert van 6% tot 10%, afhankelijk van de regio. Deze belasting wordt betaald door de koper en staat los van andere kosten zoals notariskosten of makelaarskosten. Niet-ingezetenen moeten hiermee rekening houden in hun financiële planning om te voldoen aan de Spaanse belastingwetgeving.

Vennootschapsbelasting

Inkomsten en vermogenswinsten van bedrijven worden belast tegen een vast tarief van 25%. Kosten die inkomsten genereren, zijn aftrekbaar bij de berekening van het belastbaar inkomen. Huurinkomsten van bedrijven worden beschouwd als bedrijfsinkomsten en zijn onderworpen aan het vennootschapsbelastingtarief van 25%.

Kapitaalwinstbelasting

Vermogenswinstbelasting (Impuesto de Plusvalia)

Niet-ingezetenen die hun Spaanse onroerend goed verkopen, moeten vermogenswinstbelasting betalen. De vermogenswinst of het vermogensverlies bij de verkoop van onroerend goed wordt berekend als de verkoopprijs minus de aanschaffingskosten (aanschaffingsprijs en bijbehorende kosten) en minus de toepasselijke minimale afschrijving. De aanschaffingskosten worden geïndexeerd door toepassing van een coëfficiënt die jaarlijks wordt gepubliceerd in de begrotingswetgeving, gebaseerd op het jaar van aanschaf.

Kapitaalwinsten behaald door niet-ing ingezetenen worden belast tegen een vast tarief van 19%.

Voor onroerende goederen die vóór 31 december 1994, maar na 31 december 1986 zijn verworven, wordt inflatiecorrectie toegepast. De winst wordt vervolgens verminderd met 11,1% voor elk jaar of gedeelte van een jaar dat het onroerend goed vóór 31 december 1994 in bezit was.

Drie procent (3%) van de vermogenswinst moet door de koper worden ingehouden en afgedragen aan de Spaanse belastingdienst. De koper van Spaans onroerend goed van niet-ingezetenen hoeft echter geen 3% van de vermogenswinst in te houden als de niet-ingezetenen het onroerend goed vóór 31 december 1996 in bezit hadden zonder het langer dan 10 jaar te verbeteren (zoals blijkt uit de notariële koopakte), of als het onroerend goed is ingebracht in het kapitaal van een Spaanse vennootschap.

Stedelijke grondwaarderingsbelasting (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , IIVTU)

Niet-ingezetenen moeten deze belasting betalen over de waardevermeerdering van stedelijk vastgoed bij verkoop. De belastbare basis is de kadastrale waarde van het vastgoed op de datum van verkoop, vermenigvuldigd met een bepaald percentage. Dit percentage wordt berekend als het aantal jaren dat het vastgoed in bezit is geweest (maximaal 20 jaar), vermenigvuldigd met een coëfficiënt van 3 tot 3,7. Het tarief wordt vastgesteld door elke gemeente en kan oplopen tot 30%. Indien men er in plaats daarvan voor kiest om het vastgoed te schenken of te erven, moet de begunstigde deze belasting betalen.

Kosten en belastingen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje

Transactiekosten

Beschrijving	Prijsbereik	Wie betaalt?
Overdrachtsbelasting onroerend goed	6,00% - 10,00%	Koper
Makelaarskosten koper	3,00% - 6,00%	Koper
Makelaarskosten verkoper	3,00% - 6,00%	Verkoper
Juridische kosten	1,00% - 2,00%	Koper
Notariskosten	1,00% - 2,50%	Koper
Kosten voor een retourvlucht	14,00% - 26,50%
Onroerendezaakbelasting (eigenaar)	0,5% - 4,8%
Belasting	26%
Huurinkomstenbelasting	19%
Bron: Global Property Guide, PWC, Deloitte

Onroerendgoedbelasting

Netto vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio, IP)

In alle autonome regio's, met uitzondering van Guipúzcoa (een provincie van Baskenland), is de vermogensbelasting per 1 januari 2008 afgeschaft. Technisch gezien is de belastingwet niet afgeschaft, maar er is een belastingvrijstelling van 100% en belastingplichtigen hoeven geen aangifte te doen over hun vermogen.

Van 2015 tot 2016 is de vermogensbelasting opnieuw ingevoerd. Inwoners van Andalusië zijn onderworpen aan deze vermogensbelasting, die wordt geheven over hun wereldwijde vermogen. De tarieven voor de vermogensbelasting variëren van 0,20% tot 3,50%. In Andalusië variëren de tarieven van 0,24% tot 3,03%.

Belastingtarieven op nettovermogen 2023

Belastinggrondslag, €	Belastingtarief
Tot €167.129	0,20%
€167.129 - €334.253	0,30%
€334.253 - €668.500	0,50%
€668.500 - €1.336.999	0,90%
€1.336.999 - €2.673.999	1,30%
€2.673.999 - €5.347.998	1,70%
€5.347.998 - €10.695.996	2,10%
Meer dan €10.695.996	3,50%
Bron: Global Property Guide

De belastbare basis is het nettovermogen, berekend als alle Spaanse bezittingen minus alle gedocumenteerde schulden (met uitzondering van vrijgestelde bezittingen). De schulden worden gewaardeerd tegen hun normale waarde op 31 december en zijn alleen aftrekbaar indien ze voldoende onderbouwd zijn.

De waarde van het onroerend goed wordt bepaald op basis van het hoogste bedrag van de volgende opties:

• De kadastrale waarde

• De waarde die door de belastingdienst is vastgesteld voor andere belastingen.

• De daadwerkelijke aankoopprijs

In tegenstelling tot Spaanse huiseigenaren die in Spanje wonen, kan het gecombineerde bedrag aan inkomstenbelasting (IRPF) en vermogensbelasting (IP) dat niet-ingezetenen verschuldigd zijn, meer dan 60% bedragen (er is dus geen maximumbedrag). De vermogensbelasting is geen aftrekbare kostenpost voor de inkomstenbelasting, hoewel deze wel als een gedocumenteerde verplichting kan worden beschouwd.

Onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)

De belastbare waarde is de kadastrale waarde, die elke acht jaar wordt aangepast aan de marktwaarde van het onroerend goed, wat van invloed is op de berekening van de onroerendgoedbelasting. De belastingtarieven kunnen door de gemeente worden verhoogd, maar bedragen over het algemeen 0,4% voor stedelijk onroerend goed en 0,3% voor landelijk onroerend goed. Eigenaren van onroerend goed zijn doorgaans aansprakelijk voor deze belasting, maar deze kan, indien overeengekomen in het contract, ook aan de huurder worden doorberekend, wat vaak voorkomt. Onroerendgoedbelasting is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Speciale belasting op onroerend goed

Over het algemeen wordt jaarlijks 3% belasting geheven op de kadastrale waarde van onroerend goed dat eigendom is van niet-ingezetenen.

Samenvattend brengt het aangaan van vastgoedtransacties of het bezitten van onroerend goed in Spanje specifieke fiscale verplichtingen met zich mee. Daarom is inzicht in het uitgebreide Spaanse belastingstelsel cruciaal voor niet-ingezetenen die willen investeren in de lucratieve Spaanse vastgoedmarkt. Een goede financiële planning en naleving van de Spaanse belastingwetgeving zorgen voor een soepel investeringsproces.