Poruszanie się po Hiszpanii – podatki od nieruchomości dla osób niebędących rezydentami

Hiszpania posiada solidne ramy podatkowe dla cudzoziemców niebędących rezydentami, głównie ze względu na atrakcyjny rynek nieruchomości i dynamiczny sektor nieruchomości . Prężna branża turystyczna i zapotrzebowanie na domy wakacyjne sprawiają, że Hiszpania jest poszukiwaną lokalizacją dla inwestycji w nieruchomości. Przekłada się to na znaczne dochody podatkowe zarówno z transakcji na rynku nieruchomości, jak i z tytułu posiadania nieruchomości.

Wielu ekspatów uważa Hiszpanię za atrakcyjne miejsce do inwestowania i życia ze względu na sprzyjający klimat, bogatą kulturę i dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości. Możliwość uzyskania statusu rezydenta czyni zakup nieruchomości atrakcyjnym rozwiązaniem. Osoby niebędące rezydentami muszą rozumieć szczegółowe przepisy podatkowe, w tym podatek od nieruchomości i wszelkie możliwe zwolnienia, które ich dotyczą, a także wynikające z nich korzyści i obowiązki. Hiszpania zawarła specjalne umowy podatkowe z kilkoma krajami, aby ograniczyć podwójne opodatkowanie i zapewnić inwestorom większą przejrzystość i ochronę.

Cudzoziemcy niebędący rezydentami podlegają opodatkowaniu od dochodów uzyskanych w Hiszpanii. Pary niebędące rezydentami mogą składać zeznania podatkowe wspólnie lub oddzielnie. W przypadku małżeństw z ustrojem wspólności majątkowej, dochody, zyski kapitałowe i związane z nimi odliczenia są dzielone po równo między małżonków, niezależnie od tego, czy rozliczają się wspólnie, czy oddzielnie. W przypadku małżeństw z ustrojem rozdzielności majątkowej, dochody, zyski kapitałowe i związane z nimi odliczenia są przypisywane wyłącznie każdej osobie uzyskującej dochód.

Podatek dochodowy (IRPF)

Dochody dzielą się na następujące podstawowe kategorie:

1. Dochód z pracy

2. Dochody z kapitału ruchomego

3. Dochody z kapitału nieruchomego

4. Dochód z działalności gospodarczej

5. Zyski kapitałowe

6. Dochód wliczony (taki jak dochód z miejsc zamieszkania innych niż główne miejsce zamieszkania podatnika). Dochód uzyskany przez osoby niebędące rezydentami jest zazwyczaj opodatkowany stałą stawką 24%; jednak stawka ta wynosi 19% dla wszystkich rezydentów UE i EOG, jeśli ma miejsce efektywna wymiana informacji podatkowych.

Podatek dochodowy od wynajmu

Dochód z nieruchomości jest klasyfikowany w hiszpańskim prawie podatkowym jako dochód z inwestycji. Cudzoziemcy niebędący rezydentami (UE/EOG), którzy kupują nieruchomość i uzyskują dochód z wynajmu, płacą podatek ryczałtowy w wysokości 19% od dochodu brutto za lata 2022 i 2023, potrącany przez najemcę. Wydatki generujące dochód podlegają odliczeniu, jeśli jesteś rezydentem UE/EOG.

Hiszpania, wyróżniająca się doskonałym zarządzaniem, dba o to, aby transakcje dotyczące nieruchomości były skrupulatnie regulowane. Skuteczne administrowanie i egzekwowanie przepisów podatkowych gwarantuje, że zarówno rezydenci, jak i osoby niebędące rezydentami wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych. Zapobiega to również unikaniu płacenia podatków i utrzymuje integralność systemu podatkowego.

Podatek dochodowy naliczony

Cudzoziemcy niebędący rezydentami muszą zapłacić 2% podatek od wartości katastralnej każdej niewynajmowanej hiszpańskiej nieruchomości miejskiej. Jeśli nowa wartość nieruchomości została ustalona po 1 stycznia 1994 r., obowiązująca stawka podatku dochodowego od osób fizycznych wynosi 1,1%.

Podatek dochodowy lokalny/Dopłata do podatku dochodowego

Dodatkowo osoby niebędące rezydentami muszą uiścić roczną opłatę rejestracyjną w Izbie Handlu, Przemysłu i Żeglugi. Dopłata jest pobierana według progresywnej stawki od 0,75% (dla dochodów do 60 101,21 EUR) do 0,01% (dla dochodów powyżej 24 040 484,18 EUR). Dopłata podlega odliczeniu od podatku dochodowego.

W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości zwolnionych z VAT, kupujący mogą podlegać podatkowi od przeniesienia własności (PTT), który w zależności od regionu wynosi od 6% do 10%. Podatek ten jest płacony przez kupującego i jest niezależny od innych kosztów, takich jak opłaty notarialne czy prowizje dla agentów. Osoby niebędące rezydentami muszą uwzględnić go w swoim planowaniu finansowym, aby zapewnić zgodność z hiszpańskimi przepisami podatkowymi.

Podatek korporacyjny

Dochody i zyski kapitałowe osiągane przez spółki są opodatkowane ryczałtem w wysokości 25%. Wydatki generujące dochód są odliczane od podatku przy obliczaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu. Dochody z wynajmu otrzymywane przez spółki kapitałowe są uznawane za dochód z działalności gospodarczej i podlegają 25-procentowej stawce podatku dochodowego od osób prawnych.

Podatek od zysków kapitałowych

Podatek od zysków kapitałowych (Impuesto de Plusvalia)

Nierezydenci sprzedający swoją nieruchomość w Hiszpanii muszą zapłacić podatek od zysków kapitałowych. Zysk lub strata kapitałowa ze sprzedaży nieruchomości jest obliczana jako cena transferowa pomniejszona o koszt nabycia (cena nabycia i związane z nią wydatki) oraz o odpowiednią minimalną amortyzację. Koszt nabycia jest indeksowany poprzez zastosowanie współczynnika publikowanego corocznie w ustawach budżetowych, w oparciu o rok nabycia.

Zyski kapitałowe osiągane przez osoby niebędące rezydentami są opodatkowane stałą stawką 19%.

W przypadku nieruchomości nabytych przed 31 grudnia 1994 r., ale po 31 grudnia 1986 r., przysługuje ulga inflacyjna. Zysk jest następnie zmniejszany o 11,1% za każdy rok lub część roku, w którym nieruchomość była własnością przed 31 grudnia 1994 r.

Kupujący musi potrącić trzy procent (3%) od zysków kapitałowych i wpłacić je hiszpańskim organom podatkowym. Jednakże nabywca hiszpańskiej nieruchomości od nierezydentów nie musi potrącać 3% od zysków kapitałowych, jeśli nierezydenci byli właścicielami nieruchomości przed 31 grudnia 1996 r. i nie dokonywali w niej ulepszeń przez ponad 10 lat (zgodnie z aktem notarialnym sprzedaży) lub nieruchomość została wniesiona na poczet kapitału hiszpańskiej spółki.

Podatek z tytułu wyceny gruntów miejskich (Impuesto sobre el Inkremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTU)

Osoby niebędące rezydentami muszą uiścić ten podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich w momencie ich sprzedaży. Podstawa opodatkowania to wartość katastralna gruntu w dniu sprzedaży pomnożona przez określony procent, obliczony jako liczba lat, w których grunt był w posiadaniu (maksymalnie 20 lat), pomnożona przez współczynnik od 3 do 3,7. Stawka podatku jest ustalana przez każdą gminę i może wynosić do 30%. Jeśli natomiast zdecydują się przekazać grunt w formie darowizny lub spadku, beneficjent musi zapłacić ten podatek.

Koszty i podatki związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii

Koszty transakcyjne

Opis	Zakres kosztów	Kto płaci
Podatek od przeniesienia własności	6,00% - 10,00%	Kupujący
Opłata agenta kupującego	3,00% - 6,00%	Kupujący
Opłata agenta Sprzedawca	3,00% - 6,00%	Sprzedający
Opłaty prawne	1,00% - 2,00%	Kupujący
Opłaty notarialne	1,00% - 2,50%	Kupujący
Koszt podróży w obie strony	14,00% - 26,50%
Podatek od nieruchomości (posiadanie)	0,5% - 4,8%
Podatek	26%
Podatek dochodowy od wynajmu	19%
Źródło: Global Property Guide, PWC, Deloitte

Podatek od posiadania nieruchomości

Podatek od majątku netto (Impuesto sobre el Patrimonio, IP)

We wszystkich regionach autonomicznych, z wyjątkiem Guipuzcoa, która jest prowincją Kraju Basków, podatek od majątku netto został zniesiony 1 stycznia 2008 r. Technicznie rzecz biorąc, prawo podatkowe nie zostało zniesione, ale obowiązuje 100% kwota wolna od podatku, a podatnicy nie muszą składać zeznań podatkowych od majątku netto.

W latach 2015-2016 ponownie wprowadzono podatek od majątku netto. Osoby fizyczne zamieszkałe na stałe w kraju podlegają podatkowi od majątku netto, który jest nakładany na ich aktywa na całym świecie. Stawki podatku od majątku netto wynoszą od 0,20% do 3,50%. W Andaluzji stawki podatku od majątku netto wynoszą od 0,24% do 3,03%.

Stawki podatku od majątku netto 2023

Podstawa opodatkowania, €	Stawka podatku
Do 167 129 €	0,20%
167 129 € - 334 253 €	0,30%
334 253 - 668 500 euro	0,50%
668 500–1 336 999 euro	0,90%
1 336 999 € - 2 673 999 €	1,30%
2 673 999 € - 5 347 998 €	1,70%
5 347 998 € - 10 695 996 €	2,10%
Ponad 10 695 996 €	3,50%
Źródło: Global Property Guide

Podstawę opodatkowania stanowi majątek netto, obliczany jako suma wszystkich hiszpańskich aktywów pomniejszona o wszystkie udokumentowane zobowiązania (z wyłączeniem aktywów zwolnionych z podatku). Zobowiązania wyceniane są według ich wartości normalnej na dzień 31 grudnia i podlegają odliczeniu tylko wtedy, gdy są odpowiednio udokumentowane.

Wartość nieruchomości ustala się według najwyższej spośród następujących wartości:

• Wartość katastralna

• Wartość ustalona przez administrację podatkową dla pozostałych podatków

• Rzeczywista cena nabycia

W przeciwieństwie do rezydentów Hiszpanii będących właścicielami nieruchomości, łączna kwota należnego podatku dochodowego (IRPF) i podatku od majątku (IP) dla nierezydentów może przekroczyć 60% (tj. nie ma limitu). Podatek od majątku netto nie jest kosztem podlegającym odliczeniu w podatku dochodowym, choć można go uznać za udokumentowane zobowiązanie.

Podatek od nieruchomości (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)

Podstawą opodatkowania jest wartość katastralna, która jest korygowana co osiem lat o wartość rynkową nieruchomości, co wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. Stawki podatku mogą być podwyższane przez władze miejskie, ale zazwyczaj wynoszą 0,4% dla nieruchomości miejskich i 0,3% dla nieruchomości wiejskich. Właściciele nieruchomości są zazwyczaj zobowiązani do uiszczenia tego podatku, ale może on zostać naliczony najemcy, jeśli tak uzgodniono w umowie, co jest powszechnie stosowane. Podatki od nieruchomości są odliczane od podatku dochodowego.

Specjalny podatek od nieruchomości

Zasadniczo co roku pobierany jest podatek w wysokości 3% od wartości katastralnej nieruchomości będących własnością osób niebędących rezydentami.

Podsumowując, zawieranie transakcji dotyczących nieruchomości lub ich posiadanie w Hiszpanii wiąże się ze specyficznymi obowiązkami podatkowymi. Dlatego zrozumienie kompleksowego systemu podatkowego Hiszpanii jest kluczowe dla osób niebędących rezydentami, które chcą inwestować na lukratywnym rynku nieruchomości w tym kraju. Prawidłowe planowanie finansowe i przestrzeganie hiszpańskich przepisów podatkowych zapewniają płynny proces inwestycyjny.